五马街在温州市区的商业核心地位将进一步凸显。这得益于五马街历史文化街区的改造提升，五马街口附近有望于今年国庆节前后登场的名城广场也助一臂之力。
名城广场是一座城市综合体，是近年市中心少有已建成的大体量商业项目。自6年多前龙湾万达广场开业以来，市区的城市综合体正逐步从市郊向市中心挺进。据记者不完全统计，目前市区已建或在建的大小城市综合体超过10个。
几年间，城市综合体在市区如雨后春笋般冒出，是否已出现过剩？尽管目前市区城市综合体的生意不是特别火爆，部分甚至可用冷清来形容，但是市区的人均商业面积远未“达标”。
我市城市综合体已跨越“万达时代”
正逐步从市郊向市中心挺进
最近在市区繁华路段，大家总能看到新城吾悦广场的相应户外广告。位于市区上江路附近的新城吾悦广场是我市正在兴建的一座城市综合体，商业面积达15万平方米。
就在新城吾悦广场附近，由浙江康泉电器有限公司旧厂房改造而来的教育综合体彩虹湾亲子广场已于去年六一节捷足先登。
市区的城市综合体不仅仅在东扩，也陆续在西向区域落地生根。2018年国庆节，紧邻温州木材市场的5050购物广场开门迎客。此前，市区西向区域已建成两个城市综合体——银泰城和时尚港。
“现在，我很少带孩子开车去龙湾万达广场逛了，去万象城、银泰城、5050购物广场等都很方便。”家住市区大南门的吕先生说。
2012年11月30日，商业面积达38.7万平方米的龙湾万达广场开业。彼时，这种新型的商业形态吸引了众人的目光，许多市民都会像吕先生那样，经常带着家人，驱车个把小时，去龙湾万达玩上一天。
对于龙湾万达的开业，我市商业领域人士普遍认为，当时我市商业迈入了“万达时代”，城市综合体会成为未来温州商业发展的主流形态。
的确，在龙湾万达开业后，万象城、大西洋购物中心等城市综合体在温州市区的南向和西向布局，并于2016年先后开业。其中，大西洋购物中心“变身”为银泰城与大家见面。
随后，市区每年均会有一两个城市综合体开门迎客。截至今年4月，市区至少有8个城市综合体已开业。
早年，城市综合体被定义为居于市郊的一种商业业态。因此，包括龙湾万达广场、万象城、银泰城、时尚港等城市综合体的位置，当时大多位于相对偏僻的市郊。
这两年，市区的城市综合体已在向市中心延伸，名城广场、南塘新天地、美美时尚广场等已开业或即将开业的城市综合体均位于市中心，还有将要建的印象城等也是如此。对此，市商务局流通发展处处长孔令文认为，温州的城市综合体发展已跨越“万达时代”，不再孤立地出现在市郊，而会随着这一波温州城的大建大美，伴随着那些新建住宅小区更多地出现在市中心。
南塘新天地一角
城市综合体吃喝玩乐购一应俱全
正在“蚕食”传统商业街
吕先生家所在的大南门位于温州市区的核心商圈，附近有五马街、解放街、人民路、纱帽河等商业街，以及开太百货、银泰百货等商场。可是，吕先生更爱逛城市综合体，因为城市综合体的整体环境要比商业街好，不必担心风吹日晒，吃喝玩乐也在一个物业内实现，可得到一站式服务。
其实，像吕先生这样不再爱逛商业街的人并不少。这从近几年人民路、府前街等市区传统商业街的逐步趋冷也可见端倪。曾是鞋服品牌开店必争的人民路，随着城市综合体的出现，鞋服品牌店逐步撤离这条商业街，人民路的租金也直线下滑。
代理一知名女装品牌的余女士表示，几年前其代理品牌在人民路开有专卖店，后来发现在城市综合体开一家门店生意比人民路好，而物业成本要比人民路低，最终决定关闭人民路的门店。“目前，我们新开店首选城市综合体。”
当下，市区人民东路已成手机店集中地，人民中路则已被小餐饮所占据，目前餐饮店总量已超过30家，还呈集聚趋势。
纵观温州商业发展，市区的商业发展是从街边店起步，上世纪90年代末开太百货开业后，市区的商业随之进入“百货商场时代”。当时，街边店受百货商场的影响并不大。
然而，城市综合体在市区逐步增多后，市区的传统商业街不再是稀缺资源，不仅租金下滑，而且业态也变得更加混杂，特色不再突出，像被人们冠以“女人街”的纱帽河，目前更多被小吃店等其它业态所占据，少了许多“女人味”。
近日中午记者走访发现，南塘新天地餐饮区顾客稀少
周末火爆平日冷清
城市综合体生意未解开“双休日魔咒”
尽管爱逛城市综合体的市民很多，那么是否预示我市这些已开业的城市综合体生意都不错？
据业内人士称，市区几家城市综合体的生意并没有想象中好，只有万象城、银泰城等少数几家生意处于领先。还有，这些城市综合体的生意更多只是集中在双休日这两天，表现尤其明显的是餐饮这一块，不少城市综合体的餐饮店在双休日往往出现排队就餐现象。
从市区已开业的城市综合体业态看，超市、影院、餐饮、百货等是每个城市综合体必配业态。
这两年频繁光顾万象城、银泰城、5050购物广场的尤先生表示，这些城市综合体在双休日逛的人比较多，每个餐馆基本都很火爆，还有孩子玩耍类项目人气较高，而鞋服等百货类店铺生意也还可以。但是，这些城市综合体如中了“双休日魔咒”，在平日的人气并不高。
近日，记者在非双休日走访了5050购物广场、南塘新天地、银泰城等，见不到人气爆棚的场景，像5050购物广场、南塘新天地人气显得有些冷清，在逛的市民屈指可数，百货区域的人气尤为不好。
在5050购物广场，记者走访时间为下午2时左右，其肯德基门店的顾客只有三四人，部分楼层的部分扶梯因长时间无人通过，出现暂停的情况。同样，在南塘新天地的肯德基门店即便是中午时分，就餐人数也不多，更不用说有排队情况，二楼餐饮区的不少餐馆座位大量空着，唯有星巴克门店的人气要好一些，上座率有一半左右。据了解，肯德基、麦当劳、星巴克等餐饮品牌往往作为城市综合体的人气品牌引入。
余女士也表示，其代理的女装品牌在城市综合体的生意主要也靠双休日这两天，日营业额是平常的数倍。
5050购物广场一楼的儿童游乐项目，在玩的孩子不多
温州人均商业面积远低于杭甬
今后几年仍会大力发展城市综合体项目
不少人认为，目前温州大部分城市综合体的日常生意不尽如人意，说明市区近几年建成的城市综合体数量有些过剩。
在孔令文看来，这主要是市区的城市综合体没有采取差异化竞争策略，大部分想靠餐饮与儿童这两块业态来激活整体项目。这导致市区的城市综合体未形成特色，同质化竞争严重。
记者走访市区的城市综合体发现，餐饮、儿童类业态明显多于百货等，像由7层楼物业组成的5050购物广场，餐饮布局占据近两个楼层，而儿童用品及娱乐项目也有近两个楼层，而南塘新天地更是以餐饮为主，百货类业态显得比较杂。
从一些商业发展成熟的城市看，做商业规划时往往会每5公里左右安排一个城市综合体。按此算来，温州市区的城市综合体数量远未过剩。
孔令文透露，虽然温州的商业看起来发展得较好，但是人均商业面积仍比较低，远低于我省的杭州、宁波等城市，今后几年仍会大力发展城市综合体项目。据公开数据显示，目前温州的人均商业面积还只有0.7平方米左右，而杭州和宁波均已达到近2平方米，像厦门、长沙的城市人均商业面积也分别有1.42平方米和1.8平方米。
孔令文认为，杭州、宁波等地的人均商业面积已趋于饱和，城市综合体经营优劣完全取决于经营者的水平。据了解，一个城市在商业发展方面也有一个“国际标准”，人均商业面积在1.2平方米算合理水平。
在一些商业领域人士看来，目前温州市区的城市综合体大多发展尚不算好，主要还是市民未完全形成去城市综合体消费的习惯，还需要一个培育的过程。目前像万象城、银泰城等几个早几年建成的城市综合体，活力要比近期新开业的要好一些。
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市区城市综合体一览（据不完全统计）
1.龙湾万达广场
2.彩虹湾亲子广场
3.新城吾悦广场（在建）
4.万象城
5.南塘新天地
6.名城广场（已建即将开业）
7.美美时尚广场
8.印象城（将建）
9.5050购物广场
10.时尚港
11.大西洋银泰城
温都记者 郑俊杰
