10月29日召开的市第十三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议，审议了市政府关于农村宅基地“三权分置”改革工作审议意见落实情况的报告。其中透露，在农村宅基地“三权分置”改革方面，下一步我市将出台闲置农房盘活利用行动计划并明确重点任务清单、考核办法，制定闲置农房（宅基地）流转交易、农村闲置农房重建改建审批、宅基地及房屋租赁使用权登记、闲置农房盘活示范单位验收标准等系列政策意见。
据悉，宅基地“三权分置”改革属农村土地制度改革，旨在通过探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实村集体所有权、保障农户资格权、适度放活使用权。而开展农村宅基地“三权分置”改革，根本目的是推动农村产业兴旺，促进集体经济发展和农民增收。今年以来，我市认真落实《关于开展农村宅基地“三权分置”改革试点的指导意见》，积极推进瑞安市、平阳县两地的改革试点工作。
《温州都市报》2019年10月30日第3版
瑞安农村宅基地“三权分置”改革的三大特点
去年，瑞安市率先制定出合了“1+10”系列政策文件，在农村宅基地取得置换、使用权流转、使用权确权登记、闲置宅基地盘活、服务平台搭建，以及涉及经营开发的改造审批管理、产业与金融扶持等方面，都提出了明确具体、可落地的措施意见，并具有以下三方面的特点：
一是在流转后的农房改造审批方面，允许闲置农房（宅基地）流入方根据流转合同约定和业态经营、规模化经营需要，依照审批规定对闲置农房（宅基地）进行适当改造，改造方式包括原拆原建、局部改扩建、房屋结构加固、外立面改造、内部装修升级、屋顶改造、阳台改造等。
二是在财政鼓励支持方面，每年安排不低于2600万元的旅游专项资金，重点用于闲置农房（宅基地）盘活激励，对开展良好的农村经营户、村集体经济组织予以补助和奖励。
三是在金融政策支持方面，支持瑞安农村商业银行深化农民资产受托代管融资试点，引导银行机构开展农房（宅基地）使用权流转抵押贷款，转入方可以向银行机构申请办理的抵押贷款额度最高为资产评估机构评估值的70％，同时鼓励保险机构探索开展农房（宅基地）使用权抵押贷款还款履约保险、民宿综合保险，瑞安农商银行已专门开发了两款金融产品“瑞宅贷”“瑞宿贷”，用于闲置农房盘活的经营性贷款。
相比较外地做法，瑞安对使用权流转制度的探索更具创新性。一是科学区分债权与用益物权的法律定义，将标的物界定为“农房（宅基地）使用权”（使用权属于用益物权），而不是“农房（宅基地）租赁使用权”，为下步依法顺利推进打下基础。二是将流转年限放宽到“不超过30年”。三是将流转范围放宽到“不局限于本集体经济组织内部，可面向本集体经济组织外的自然人和法人”。四是明确部门职责分工，规定由瑞安市农村产权服务中心对使用权流转进行鉴证，瑞安市不动产登记中心对流转年限15年以上以及规模、业态等条件均符合的，核发农房（宅基地）使用权流转证书，涉及需要抵押贷款的，转入方还可按规定向瑞安市不动产登记中心申请办理抵押登记手续、核发抵押登记证明。
我市健全完善宅基地的有偿调剂机制、有偿退出机制
今年以来，我市围绕乡村振兴战略，认真梳理农村农房（宅基地）资格权的相关问题，健全完善农房（宅基地）历史遗留问题确权登记处置办法，放活使用权，为“闲置农房盘活利用”的全面实施铺平赋权、活权之路。比如瑞安试点紧盯农房（宅基地）使用权依法流转、闲置农房有序盘活这一改革难点，经过现场踏勘、集中研究，分区域在全市择优筛选12个农村闲置（农房）宅基地资源相对集中、盘活意愿较强的村作为市级试点村，探索建立符合不同区域实际的闲置农房（宅基地）开发利用模式和机制。例如，瑞安东部镇街，利用流转的宅基地重点发展生产性服务业、创客空间等；瑞安的马屿等中部镇街，利用流转的宅基地，以农合联为主体，开发农创客、儿童农事体验等产业；瑞安的湖岭等西部乡镇，对流转的宅基地进行统一设计和装修，打造精品民宿、乡村旅游等。
同时，我市在试点基础上，不断创新机制。一是依托农村产权服务中心，健全完善产权流转交易“一站式”服务。二是健全完善农房（宅基地）历史遗留问题确权登记处置办法。三是健全完善“村级主导、集体增收”的宅基地有偿调剂机制。探索因列入移民而购置房屋、历史上已在农村购买房屋并已依法办理房产权证过户登记以及其他合法方式占有和使用宅基地的，实行分区域分类分档收取有偿使用费，依法予以办理不动产登记，有偿使用费收益归村集体经济组织所有。四是健全完善宅基地有偿退出制度。对自愿退出的宅基地，按规划用地性质，分别采用政府统一征收、村集体回购、折算“地票凭证”等方式实现有偿退出。
下一步，我市除了出台系列政策意见，还将积极组织闲置农房专题招商推介活动，引导乡贤资源和各种社会资本参与闲置农房盘活利用。同时认真总结形成可复制、能推广的改革经验和模式，适时在全市面上推开，确保我市农房（宅基地）盘活流转工作取得实实在在的成效，全力助推我市乡村振兴战略的顺利实施。
温都记者 张新彤
