“新田园住宅区五组团更换物业公司衍生‘管理难题’”一事有新进展

本报日前报道的“新田园住宅区五组团更换物业公司衍生‘管理难题’”一事，引发社会关注。1月13日，本报《代表在线》栏目邀请市人大代表詹海霞、市人大法工委规备办副主任叶英波、市住建委物业管理处副处长荣万能、温州建设集团物业管理有限公司副经理唐维克等，共同探讨如何破解住宅小区管理难题。

通过司法途径

可以消除双方因认识不同造成的矛盾

针对此前新田园住宅区五组团住户反映“一个小区冒出两个‘管家’，一个管地上，一个管地下”的问题，受邀嘉宾给出了不同的看法。

“新田园住宅区五组团车库管理问题，实际上是车库产权的权属之争。”唐维克说，建设物业在退出小区物业管理后，仍保留对小区地下车库的经营管理，其原因是受权属方温州市城乡建设投资有限公司委托。“其实逻辑是非常清晰的，不存在两个物业公司在一个小区管理的问题。我们现在只负责经营车位收益，另外城乡公司也在此前协调会上表明，愿意在停车位的管理费上进行协商。”

詹海霞说，新田园住宅区五组团的事情，概括地说就是地下车库归属和物业管理两个问题，但两者应分开讨论。根据《温州市物业管理条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。如果业主大会已解除原物业服务合同，并聘请了新的物业公司，那么原有物业管理应一并移交。至于产权归属则是业主和开发商之间的关系，如果两者就产权已做出约定的话，就以此前约定内容为准。小区在选择物业公司上，要从全体业主出发，当然需要明确的是，全体业主在选择物业公司时，不能侵占产权人利益。

荣万能说，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护等管理服务。需要明确的是，公共部位和设施设备是开展物业管理的前提。解决双方纠纷，有两种思路可以提供选择：一是理清产权，采用司法诉讼加以解决。这样一来就不需要多方协商，而且通过司法判决，可以消除双方因认识不同而造成的矛盾。二是搁置争议，不管产权只管车库管理权。可以约定受托方只负责地下车库的经营管理，不参与地下车库其他范围的活动，同时要向新物业缴纳服务费。

《温州都市报》2019年12月30日第4版

物业管理需要政府依法监管

也应该遵循业主自治

《温州市物业管理条例》颁布实施，切实提高了业主依法行驶权利履行义务的意识，同时也在不断规范物业管理公司优化自身的服务。

对此，荣万能深有体会。他说，现阶段很多业主都愿意主动参与小区的管理，“小区是我家，管理人人参与”的意识也在日益凸显。

詹海霞说，《温州市物业管理条例》在实施过程中，发挥了两个方面的积极作用：一是业主的民主意识在不断增强；二是物业公司在履行职责的同时，也会依据该条例来督促业主缴纳物业管理费。

“总的来说，可以归结为‘人’和‘钱’的问题。”叶英波说，“人”的问题主要体现在小区业主委员会的选举和换届交接上，而“钱”的问题则稍显复杂些。首先体现在公共账户管理较为混乱，存在监管不力的情况；其次是在小区专项维修资金的续筹上，通常情况该部分资金是在购房时一次性缴纳，缺少后续资金补充；最后也是最直接的一点就是物业管理费的缴纳。据不完全统计，一个小区收缴上来的物业管理费仅占80%。“物业管理费的不缴，容易导致‘破窗’效应，没有缴费的业主会侵害到已经缴费业主和物业公司的权益，进而发生恶性循环。”

唐维克说，社区等相关部门应依据《温州市物业管理条例》等有关要求，积极引导、规范小区业委会的选举流程，并对相关工作做好监督和纠正工作。

叶英波说，物业管理需要政府依法监管，也应该遵循业主自治。现阶段业主自治意识在不断提升，但是在行使权力的方式和能力还存在欠缺和不足，这就需要我们在这方面加强和推动。

温都记者 陈恩欣