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换还是不换,早一点改好还是迟一点好 房贷转挂钩LPR怎么选更划算?

换还是不换,早一点改好还是迟一点好 房贷转挂钩LPR怎么选更划算?

2020-03-26 18:59 温州都市报


文/杨晓宴

广大已经贷款的购房族在未来半年都要面临一个选择:房贷合同利率转换,是选换成LPR加点,还是换成固定利率;以及,是早一点去改合同,还是迟一点划算?

这事的背景是,贷款利率基准的锚从原先央行公布的“基准利率”改为银行报价的“LPR”(贷款市场报价利率,固定每月20日更新),房贷利率的计算因此也要进行相应调整。根据中国人民银行〔2019〕第30号公告,到今年8月31日前,存量的房贷(不包含公积金贷款)要完成原合同的“二选一”利率定价方式转换。现在,各银行已开始接受合同调整。

先说结论好了,根据笔者的研究、演算以及和银行业界朋友的交流,第一,更倾向于转成LPR加点模式;第二,至于什么时候来重新签订合同,选择哪一种重新定价日,其实影响不大,不必过于纠结。毕竟LPR的改革本身也是国家鼓励推进的,大势所趋,想薅国家的羊毛当然不是易事。

另外,为减少纠结,可以简单算一笔经济账。假设房贷200万元,按照0.1个基点的基差(比如LPR从4.75%降到4.65%),一年相差2000元利息,平均每月167元。

具体来看,如果新的合同转成LPR加点模式如何计算?举个例子,陈女士的房贷是当年4.9%基准利率的9折,即4.41%,贷款日为2015年8月1日。根据转换时点利率保持不变的原则,4.41%与2019年12月发布的5年期以上LPR4.8%相差0.39个基点。即采取LPR加点模式,新合同利率定为(LPR-0.39)。

所以,是选LPR加点,还是固定利率,取决于LPR未来的走势。如果LPR走低,那么挂钩LPR就实惠;如果LPR走高,则固定利率更优惠。

从目前的趋势来看,市场对未来整体利率走低的预期是比较一致的。一方面,全球降息潮蜂拥而至,中国虽然经济整体向好但也难以独善其身。从5年期以上LPR自2019年8月开始发布以来,已从最初的4.85%下降到4.75%,同时也可以看到与贷款利率紧密相关的10年期国债收益率也在同期走低。另一方面,在坚定房住不炒的大方向下,央行预计也会有意引导银行继续延缓5年期以上LPR走低。

当然,房贷期限跨周期较长,也不排除5年期以上LPR有所波动,这里只是提出趋势性可能。

而且值得注意的是,换成LPR加点计算的贷款利率要直到下一个重新定价日才会发生实际变化。也就是说,在陈女士的案例中,无论选择何时重签合同,2020年的房贷利率在一段时间内仍会保持4.41%。

如果重新定价日定为每年的1月1日,那么2020全年的实际利率都是4.41%,直到2021年起调整为2020年12月5年期以上“LPR-0.39”。

如果重新定价日定为每年贷款发放日,即8月1日,那么只要陈女士在8月1日前完成合同修订,从2020年8月1日起就可以享受2020年7月5年期以上“LPR-0.39”,此后年份以此类推。

所以可能有人要问,若转换LPR加点,怎么选重新定价日好?

根据历史统计,与LPR相关性相对较高的资金或债券利率,一般利率最高点都出现在12月。从这个角度进行预测,可能选择其他月份更划算。至于早点和迟点和银行签约,虽然在LPR走低的趋势下,理论上迟点签可能可以享受到更低的利率,但也意味着支付稍高利率的时间更长,而且也取决于购房者本身的贷款发放日,所以不必太过纠结。

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